Intérêt du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Performance énergétique sont des mots qui sonnent aux oreilles des particuliers comme le gage indéniable de la qualité d'un logement. Si la maîtrise de notre consommation d'énergie n'a pas toujours été dans l'air du temps, force est de constater que cette notion a progressivement su s'imposer dans l'esprit des ménages, notamment ceux souhaitant acquérir un logement. Une conscience écologique mais aussi économique que l'on doit principalement à l'essor du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Lancé le 1er novembre 2006 par le ministre du Logement de l'époque, Jean-Louis Borloo, le diagnostic de performance énergétique a peu à peu vu son rôle s'accroître, au point de devenir aujourd'hui un diagnostic immobilier incontournable. Destiné à établir un bilan précis et complet en ce qui concerne la consommation énergétique d'un logement, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou de tout autre bien immobilier (local commercial, bâtiment public, etc.), le DPE découle directement de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 relative à la performance énergétique des bâtiments.

L'ensemble des études menées à ce sujet sont unanimes : le parc immobilier français se présente comme extrêmement gourmand en énergie. Alors que les dispositions prises dans le cadre du Grenelle de l'Environnement prévoient une très nette réduction des émissions de gaz à effet de serre, limiter les déperditions d'énergie de nos logements (notamment les biens immobiliers anciens, véritables passoires en la matière) apparaît donc aujourd'hui comme une que les pouvoirs publics ne doivent pas négliger. Dans cette optique, le DPE s'affiche alors comme l'outil idéal et indispensable qui permettra de tenir les engagements pris à l'occasion du Grenelle, à savoir la diminution de la consommation énergétique des bâtiments existants de 38 % d'ici 2020. Grâce à ce diagnostic immobilier, les propriétaires sont en effet à même de cibler précisément les défaillances de leur habitation et de choisir les solutions les plus adaptées pour rendre celle-ci moins énergivores.

 Qu'est-ce qu'un diagnostic de performance énergétique ?

S'il permettra à termes de dresser le panorama énergétique complet du parc immobilier français, pour les particuliers, les objectifs du DPE sont tout autres. Offrant une information détaillée sur la consommation d'énergie et le taux d'émission de gaz à effet de serre d'un logement, le DPE s'avère utile à plus d'un titre. Si les propriétaires du bien concerné peuvent désormais identifier ses atouts et faiblesses et ainsi entreprendre une rénovation réellement efficace de leur logement, les éventuels acquéreurs ou locataires bénéficient quant à eux d'une information cruciale sur l'état du bien qu'ils convoitent.

Après avoir été rendue obligatoire le 1er novembre 2006 pour tout acte de vente, la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique l'est également, depuis le 1er juillet 2007, pour les logements proposés à la location. Le document devra nécessairement être transmis par le propriétaire au locataire avant la signature du contrat liant les deux parties (le DPE sera généralement annexé au contrat de location).

A noter également que, depuis le 5 mai 2010, l'acquéreur potentiel d'un bien immobilier peut légalement demander à prendre connaissance du dossier de diagnostic technique (DDT). Regroupant l'ensemble des expertises obligatoires réalisées sur le logement (diagnostic amiante, plomb, gaz, électrique, ERNT, etc.), ce dossier permettra donc au candidat de consulter librement les résultats issus du DPE.

Seul un professionnel qualifié et compétent pourra être autorisé à procéder à la réalisation d'un DPE. Ce dernier devra en effet présenter l'ensemble des certifications édictées par les articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l'habitation.

Outre l'information qu'il procure en matière de consommation d'énergie d'un logement et de rejet de gaz à effet de serre (que ce soit pour une maison ou un appartement), le diagnostic de performance énergétique s'appuie également sur ces facteurs pour établir un classement des logements en fonction des résultats observés. Prenant la forme d'étiquettes semblables à celles déjà présentes pour les appareils ménagers, le DPE permet ainsi de regrouper chaque logement diagnostiqué au sein de l'une des 7 classes énergétiques prédéfinies (allant de A à G). Si l'une renseigne sur le potentiel énergétique du bien immobilier, l'autre évalue son impact sur l'effet de serre.

Ne présentant en 2010 qu'une valeur informative, il est aujourd'hui obligatoire pour le propriétaire de fournir la performance énergétique de son logement, que ce soit pour une vente ou une location. Rendu opposable en justice depuis le 5 mai 2010, le diagnostic de performance énergétique n'a donc plus le caractère purement informatif qu'il affichait autrefois.

Un amendement a ainsi été adopté par l'Assemblée Nationale pour donner la possibilité au futur acheteur de contester devant les tribunaux les conclusions du DPE fournis par le propriétaire.

Exemple d'étiquette énergétique :

CONSOMMATIONS D'ÉNERGIE POUR LES USAGES RECENSÉS (€ TTC)
Consommation énergétique du logement (intègre le chauffage, la climatisation ou encore la production d'eau chaude sanitaire)	Émissions de gaz à effet de serre (GES)
Consommation conventionnelle : kWhEP/m².an	Estimation des émissions : kg éqCO2/m².an

Qu'il intervienne dans le cadre d'une vente ou d'une location, l'importance du DPE s'est considérablement accrue le 1er janvier 2011. Depuis cette date, chaque annonce immobilière doit en effet obligatoirement être accompagnée de son propre diagnostic de performance énergétique (l'étiquette énergétique devant être visible sur l'annonce). Cela vaut aussi bien pour les annonces publiées dans la presse que pour celles diffusées sur les sites internet ou dans les agences immobilières.

Sont obligatoires, l'étiquette présentant la consommation énergétique du bien ainsi que celle indiquant sa classe d'émissions de gaz à effet de serre (GES).

 Les différents points de contrôle

Le diagnostiqueur devra contrôler les points suivants :

• Les particularités du logement et les caractéristiques intrinsèques des équipements.
• La conformité des installations de chauffage et des systèmes de climatisation.
• L'isolation générale de l'habitation.
• La consommation énergétique et le niveau de rejet de gaz à effet de serre.

 Période de validité

Fourni par le propriétaire, ce diagnostic immobilier devra avoir été effectué au maximum 10 ans avant la transaction du bien (vente ou location). Au-delà, la réalisation d'un nouvel examen s'impose.

 Les bâtiments concernés

Le DPE est obligatoire lors de la vente ou de la location de tout bien immobilier, qu'il s'agisse d'un logement individuel ou d'un local commercial. En d'autre termes, ce diagnostic concerne tout ou partie d'un bien clos et couvert. Il doit alors être joint au dossier de diagnostics techniques. Depuis le 12 juillet 2010 et l'adoption de la loi 2010-788 (également appelée loi Grenelle 2), les bâtiments équipés d'un chauffage collectif (copropriétés) sont également concernés par le DPE. Ces derniers devront en effet faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique ou d'un audit énergétique avant le 1er janvier 2017. Ne concernant que les parties privatives, les modalités de réalisation d'un tel DPE ont été fixées par décret le 3 décembre 2012.

Il existe cependant certains biens immobiliers pour lesquels aucune obligation n'est exigée.

Il s'agit des :

• constructions provisoires dont la durée d'utilisation ne doit pas dépasser deux ans,
• bâtiments indépendants avec une surface hors œuvre brute n'excédant pas 50 mètres carrés,
• bâtiments à usage artisanal, agricole ou industriel dont le chauffage, la climatisation ou la production d'eau chaude sanitaire n'accapare qu'une quantité limitée d'énergie (quelle que soit l'usage principal du bien, celui-ci ne doit pas servir de lieu d'habitation),
• bâtiments considérés comme des lieux de culte et les bâtiments historiques.

 Cumul avec un crédit d'impôt

Le propriétaire qui soumet son logement à un tel examen pour en déterminer la performance énergétique peut profiter d'un crédit d'impôt équivalant à 50% du coût de cette expertise. Cette aide est valable uniquement lorsque le diagnostic immobilier n'est pas conditionné à une quelconque obligation (vente, location). S'il a été effectué dans le but de vendre ou de louer le logement, aucun crédit d'impôt ne sera accordé au propriétaire.

 Textes de loi relatifs au diagnostic immobilier DPE

Les décrets n°2006-1114 du 5 septembre 2006 et n°2006-1147 du 14 septembre 2006 réglementent le diagnostic de performance énergétique. Faisant l'objet d'une entrée en vigueur progressive, ces textes de loi ont donc dans un premier temps imposé la réalisation du DPE à la vente (1er novembre 2006) avant de la rendre obligatoire en cas de location (1er juillet 2007) puis enfin de l'étendre aux bâtiments disposant d'un chauffage collectif.

Depuis mai 2010, un amendement rend le DPE opposable en justice.

Depuis le 1er janvier 2011, les résultats du diagnostic immobilier DPE doivent obligatoirement figurer sur chaque annonce immobilière (sous la forme d'une étiquette énergétique).

 Recommandations du diagnostiqueur

S'il permet à un propriétaire ou à un locataire de se renseigner sur les capacités inhérentes du logement en matière de performance énergétique, le DPE permet également d'identifier rapidement les éventuelles défaillances du bien et d'entreprendre les travaux de rénovation qui permettront de le rendre moins énergivore. Dans cette optique, les résultats du diagnostic seront généralement accompagnés d'une série de recommandations censées participer à l'amélioration du logement.

De telles recommandations représentent un facteur d'accroissement non négligeable pour le pouvoir d'achat des ménages (près des deux tiers des français occupent un logement que l'on suppose être en surconsommation énergétique (classe E, F ou G).

 Vers un DPE enfin fiable

Subissant depuis plusieurs mois maintenant les plus vives critiques quant à la supposée fiabilité de ses résultats, le DPE doit très prochainement faire l'objet d'un plan de fiabilisation imaginé par le gouvernement. Initialement prévu pour entrer en application au 1er janvier 2013, ce plan ne devrait finalement voir le jour qu'au 1er avril 2013.

Il s'agit en effet pour les pouvoirs publics d'opérer une refonte complète de des méthodes de calcul utilisées lors d'un diagnostic de performance énergétique (notamment la méthode 3CL-DPE).Loin d'être perçu comme une « reculade », ce report s'explique principalement par la complexité à mettre sur pied un dispositif et des outils (logiciels) réellement efficaces.

Les diagnostiqueurs soulignent quant à eux que ce délai de 3 mois supplémentaires leurs sera particulièrement bénéfique pour s'adapter aux outils qui leurs seront prochainement imposés.

Richard Deckard